Der Kampf gegen Leerstände in Backnang

In der Stadt ist Bewegung, Ladenbesitzer schließen, ziehen um, öffnen – Ralf Binder will tote Flächen vermeiden – Ein Rundgang mit dem Wirtschaftsbeauftragten

Die Zahl der Leerstände im Backnanger Zentrum ist nicht besorgniserregend. Trotzdem. Schön sind sie nicht. In manchen Fällen sind sie sogar hässlich. Tote Einzelhandelsflächen wieder mit Leben zu füllen, ist eine der Aufgaben von Dr.Ralf Binder. Ein Rundgang mit dem Wirtschaftsbeauftragten der Stadt zeigt, dass sein Job nicht einfach ist. Oft sind die Immobilienbesitzer sehr alt, haben zu hohe Erwartungen oder manchmal auch kein Interesse an der Stadt.

Beim Einzelhandel in der Backnanger Innenstadt sind neben mehreren Leerständen (rot) auch Umzüge (orange) und Zuzüge (grün) zu verzeichnen (keine Gewähr auf Vollständigkeit). Und es gibt Sanierungsgebiete, es wird abgerissen und neu gebaut (A: Kronenhöfe), oder es wird geplant (B: Löwen-Areal) oder zunächst projektiert (C: „Untere Marktstraße“). Foto: F. Muhl/Grafik: J. Bauer

Von Florian Muhl

BACKNANG. Der Rundgang mit dem Wirtschaftsbeauftragten beginnt am Rathaus. Der Blick über die Marktstraße hinüber fällt auf die einst blühende Adler-Apotheke. Doch seit vielen Jahren ist kein Leben mehr drin. „Es ist in Backnang in einigen Fällen so, dass der Mieter aus dem Objekt ausziehen will oder bereits ausgezogen ist, weil der Vermieter aufgrund hohen Alters oder fehlender Einsicht oder anderer Meinung schlicht und ergreifend nichts investiert. Dann bleibt die Immobile in einem alten Zustand und ist heute dann in vielen Fällen nicht mehr zu vermieten.“ Im Fall Adler-Apotheke kann Binder Positives verkünden. Der hochbetagte Eigentümer, mit dem er selbst wie auch Oberbürgermeister Frank Nopper im regelmäßigen Kontakt stehen, kümmert sich um das Geschäft. Es wird geputzt, die Schaufenster werden nicht mit Plakaten zugeklebt. Zudem hat der Eigentümer, der immer eine Apotheke als Nachfolger haben wollte, jetzt seine Meinung geändert, wie Binder sagt. „Er überlegt, wie er die Fläche anderweitig nutzen kann, und lässt das durch einen Dienstleister begleiten.“ Investitionen seien geplant. „Der Eigentümer ist jetzt so weit, dass er sagt: ,Wir müssen dafür sorgen, dass das Haus und unser Name als Familie hier in Backnang in einem guten Ruf bleiben, und dafür bin ich bereit, etwas zu tun‘“, sagt Binder.

Nur ein paar Schritte weiter verfinstert sich die Miene des Geschäftsstellenleiters des Stadtmarketingvereins. Wir stehen vor dem Gebäudekomplex Remmele am Eck Marktstraße/Wassergasse. Den hat Architekt Jörg Wolf zusammen mit seiner Frau Claudia Gerner-Wolf vor vier Jahren erworben, nachdem das Innenausstattungsunternehmen in Insolvenz gegangen war. „Hier sehen wir eine negative Begleiterscheinung der Leerstände, insbesondere dann, wenn sich der Eigentümer nicht um die Fläche kümmert“, sagt Binder und deutet einerseits auf etliche Veranstaltungsplakate, die aufs Schaufenster geklebt wurden, andererseits auf die verdreckte Passage vor dem Haupteingang.

„Das Baugesuch wird noch

in diesem Jahr eingereicht“

Ursprünglich wollte das Investor-Ehepaar noch im Jahr 2015 mit dem Bau von knapp 20 Wohnungen beginnen. Ein Jahr später hätte alles fertig sein sollen (wir berichteten). Doch es kam anders. Wie Jörg Wolf jetzt auf Anfrage sagte, scheiterten alle Ideen, auch die eines Hotels, an den Stellplätzen, die es nicht gibt und auch nicht geschaffen werden können. Jetzt will er die beiden Wohnungen im alten Gebäude, die im Bestand sind, sanieren. Die anderen Räumlichkeiten sollen einmal gewerblich genutzt werden. Wolf denkt an „Büros, Praxen, Sonstiges“. Der Architekt verspricht, dass das Baugesuch noch in diesem Jahr eingereicht wird, sodass es im nächsten Jahr „wirklich losgehen kann“.

Binder bleibt noch kurz vor dem Remmele-Komplex stehen, um auf ein allgemeines „Phänomen“ hinzuweisen: „Wir werden in der Innenstadt immer wieder auf Leerstände stoßen, die sich über mehrere Stockwerke ziehen.“ Bei Remmele seien es im Erdgeschoss über 300 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. „Tatsächlich war mal der Handel über mehrere Stockwerke“, sagt der Wirtschaftsbeauftragte. Aber die Zeiten haben sich geändert. „Durch die Veränderung in der Einzelhandelslandschaft sind heute aufgrund der Personalkosten eingeschossige Einzelhandelsflächen das Maß der Dinge.“ Der Grund: Für jedes Geschoss benötigt der Ladenbetreiber Personal. „Wenn jedes Geschoss nicht groß genug ist für sich, und da sprechen wir über 400 Quadratmeter aufwärts, dann verschlechtert sich der Personalaufwand im Verhältnis zur Umsatzfläche“, weiß Binder. Dafür seien die Margen im Einzelhandel in der Regel zu dünn.

Binder verharrt noch kurz: „Dort befindet sich unser neues Projekt Untere Marktstraße.“ Er deutet die Marktstraße hinunter. Die Stadt will die Häuserzeile von der Wassergasse hinunter bis zum Burgel-Parkplatz auf der rechten Seite neu gestalten (Projekt C im Luftbild). Wie Binder sagt, hat die Stadt bereits sämtliche Gebäude erworben und fast alle Vorbereitungen getroffen. Da die Bausubstanz sehr marode sei – „da wurde über viele Jahrzehnte nicht investiert“ – will die Stadt prüfen, „ob man die Gebäude nicht alle abbricht und eine neue Projektentwicklung anstößt“, so Binder.

Spannend an diesem Projekt sei, dass sich unter den Gebäuden große Gewölbekeller befinden würden und in unmittelbarer Nähe die alte Stadtmauer verlaufe. „Das heißt, man muss damit, was man da Neues macht, auch sehr sensibel umgehen. Bei der Stadtmauer wird der Denkmalschutz mitreden, und bei den Gewölbekellern im Einzelfall auch.“

Zurück zum Thema Leerstände: „Hier ein Beispiel des Stillstands“, sagt Binder und deutet auf die Gebäude Remmele und Adler-Apotheke, „und um die Ecke haben wir ein Beispiel der Bewegung, der Veränderung, im positiven Sinn, auch wenn dort im Moment noch ein Leerstand ist.“ Wir sind auf dem Weg zum ehemaligen Schuh-Boss in der Uhlandstraße. „Hier hat eine Familie, die zurückgekehrt ist nach Backnang beziehungsweise zurückkehren will, das Gebäude erworben. Sie will selbst darin wohnen.“ Für die etwas über 100 Quadratmeter große Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss, die derzeit hergerichtet wird, sucht der Investor zusammen mit der Stadt einen Nachmieter. Auch hier wird es künftig keinen Einzelhandel in den anderen Etagen mehr geben.

In diesem Fall sieht Binder die Herausforderung darin, einen Mieter zu bekommen, ohne einen Stellplatz anbieten zu können. „Die Liefersituation ist alles andere als einfach, in dem Fall kann ich noch an der Rückseite anliefern.“ Ein weiteres, allgemeingültiges Thema sei die Infrastruktur vor Ort. „Zum Beispiel: gibt’s Glasfaseranschlüsse?“ Positiv am Standort im Zentrum der Innenstadt: „Wir haben den Wochenmarkt als Frequenzbringer und wir haben vor allem die Gastronomie als Frequenzbringer, die wird immer wichtiger“, sagt der Wirtschaftsbeauftragte und fügt an: „Ich glaube, dass die Backnanger Innenstadt so viel Qualität hat, dass es möglich ist, mit individuellen Angeboten sich hier ein gutes Standbein aufzubauen.“

Jetzt kommt allerdings das große Aber: Die Geschäftsleute müssten mit der Zeit mitgehen, die sozialen Medien und alle Kanäle nutzen, um auf sich aufmerksam zu machen. „Der Kaufmann der Vergangenheit hat morgens die Türen zu seinem Laden aufgemacht und hat gewartet, bis Menschen kommen“, sagt Binder. Dieses Modell funktioniert nach seiner Beobachtung nicht mehr. „Ich muss in die Werbung gehen, ich muss in den sozialen Medien vertreten sein und ich muss engagiert drum kämpfen, jeden Tag, dass man mich wahrnimmt. Das gilt auch für die Innenstadt“, weiß der Wirtschaftsförderer aus Erfahrung.

„Wenn man die Fassade anschaut, wäre auch da mal einfach Farbe gut“

Dazu gehöre aber auch ein Eigentümer, der dazu bereit sei, von Zeit zu Zeit in seine Immobilie zu investieren. Binder kennt ein Beispiel, wo das offensichtlich nicht der Fall war: ehemals Seducente, jetzt Zauberhaft, in der Marktstraße. „Da haben wir ein Schaufenster drin, das ist aus den 70er-, vielleicht aus den 80er-Jahren. Es sieht auch so aus. Und wenn man die Fassade anschaut, dann wäre auch da mal wieder einfach Farbe gut. Jetzt ist Seducente in der unteren Marktstraße zu finden und die Betreiberin sei überglücklich. „Die Eigentümerfamilie hat da richtig Geld in die Hand genommen, um aus einem kurzzeitigen Leerstand was zu machen“, sagt Binder.

Weitere Leerstände gibt’s in den Gebäuden „Am Rathaus“, die zum Löwen-Areal zählen. Das Wäschehaus Speidel ist dieser Tage ausgezogen, wie auch die Boutique Second Trend, die sich nun in der Schillerstraße 47 befindet. Die Änderungsschneiderei Nikoleta ist noch bis Ende November dort und wird dann voraussichtlich in die Grabenstraße umziehen. Der Grund: Bis auf den Löwen werden im ersten Quartal kommenden Jahres vier Gebäude abgerissen und neu aufgebaut (Areal B im Luftbild). Dort entstehen Räumlichkeiten für das Brauhaus und Wohnungen (wir berichteten).

Speidel wäre gern in Backnang geblieben. „Von den Leerständen, die wir heute anschauen, ist aber kein einziger schon allein unter Größenaspekten geeignet, sodass am Ende das Ergebnis war, dass Speidel sowie andere Interessenten mit 200 Quadratmetern oder mehr Flächenbedarf nicht fündig wurden und werden“, sagt Binder.

In welcher Weise ein Hausbesitzer einem Leerstand begegnet und inwieweit er in seine Immobilie investiert, hänge auch wesentlich davon ab, wie der Wirtschaftsbeauftragte sagt, „wie stark jemand mit Backnang verflochten ist“. Binder kennt zahlreiche positive Beispiele, aber auch negative. Zu Letzteren zähle das Eckgebäude Marktstraße 42, das ein Nicht-Backnanger vor gut zwei Monaten in einer Zwangsversteigerung erworben habe. „Wir als Stadt müssen immer schmerzhaft lernen, nachdem das Gebäude in einer Versteigerung erworben wurde, dass der neue Eigentümer sich mit Backnang nicht verbunden fühlt und das Gebäude allein als Anlageobjekt sieht. Der erste Schritt ist dann die Erhöhung der Mieten, aber nicht die Investition ins Objekt.“ Er kenne leider extreme Beispiele. „Es gibt welche, die verlangen dann für eine Fläche 20 Euro auf den Quadratmeter, die vielleicht noch 10 Wert ist.“

Ein weiteres Beispiel: „Zwar kein Leerstand, kann morgen aber wieder einer sein“, sagt Binder und deutet auf den Dönerladen Nur Kebab in der Schillerstraße: „Da sind die Eigentümer ausschließlich auf eine Renditemaximierung aus, und zwar möglichst hoch. Es sind keine Backnanger, man hat kein Interesse am Standort, null, und ist auch völlig unzugänglich für jegliche Gespräche.“ Die Betreiber des Dönerladens würden sich ja redlich abmühen, aber ob sie die Miete erwirtschaften, da hat der Wirtschaftsbeauftragte große Zweifel.

Es gebe aber auch betagte Backnanger, für die die Miethöhe das absolute Kriterium sei. Wie sich die Frequenz entwickele, sei ihnen relativ egal. Wir stehen in der Uhlandstraße. „Ich hab jetzt zum ersten Mal seit langer Zeit jemanden aus der Targo-Bank herauslaufen sehen“, sagt Binder. Es sei ganz generell, nicht nur in Backnang, eine Tendenz zu erkennen, dass sich das Dienstleistungsgewerbe zulasten des Einzelhandels ausdehne. Das könne ein Physiotherapeut oder eine Bank oder ein Elektro-Stimulanz-Studio sein. Solche Dienstleister würden sich vergleichsweise frequentierte Lagen suchen, würden selbst das Umfeld nur wenig befruchten. „Das heißt, die Lage wird insgesamt geschwächt“, so das Fazit Binders. „Hier ist das jetzt sehr augenfällig. Hier war vorher Tchibo und der Blumenladen Blattwerk drin, beides Frequenzbringer und auch hoch frequente Geschäfte. Und jetzt?“ Viele Minuten vergehen, aber kein einziger Targo-Bank-Kunde zu sehen. „Das ist die Entscheidung des Eigentümers, eine Bank zu nehmen“, sagt Binder.

„Filialisten gehen bei der Suche nach einer Checkliste vor“

Dann geht’s noch vorbei an schwierigen Leerständen. Alle in der Hand hochbetagter Backnanger. Dazu gehört das Objekt, in der die Uhland-Apotheke zu Hause war, etwas weiter Richtung Murr das Anwesen, in dem das Reisebüro DERPART residierte und gleich nebenan die Räumlichkeiten, in denen das Kinderbedarfsgeschäft Strahlemax und Jubellotte untergebracht war.

„Die Flächen sind schwer zu vermitteln“, sagt Binder. Auch deshalb, weil jeder mögliche Mieter zunächst mal nach der Anzahl der Parkplätze vor dem Gebäude fragen würde. „Filialisten gehen nach einer Checkliste vor“, weiß Binder. „Aufgelistet sind da Schaufensterbreite, Schaufensterhöhe, Raumhöhe, Anzahl der Treppen, Stellplätze vor der Tür, Stellplätze in fußläufiger Entfernung, dann natürlich die Grundfläche – dann kommen Sie ganz schnell an einen Punkt, wo die sagen: Wollen wir nicht.“

Zum Schluss hat der Wirtschaftsbeauftragte noch ein positives Beispiel parat: Optik Krämer, eine Geschäftsübernahme in der Uhlandstraße. Der Inhaber sei mit dem Standort sehr zufrieden. Das bestätigt sich beim Gespräch mit Stefan Krämer. Am 1. Januar hat der Augenoptikermeister das Geschäft von Brillen Optik Vogelmann (zuvor Optik Pöllich) übernommen. „Dreieinhalb Wochen haben wir umgebaut und dann am 27. Januar eröffnet“, erzählt der 35-Jährige. Geboren und aufgewachsen ist Krämer in Backnang. Nach der Optikerschule in Dormagen hatte er zunächst bei einem Mitbewerber in Backnang gearbeitet. Dann nutzte er die Chance, sich selbstständig zu machen. Damit erfüllte sich Kramer einen lang gehegten Wunsch. Und ist nun glücklich und zufrieden.